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（抵当権者）は自己の債権を確保するため、抵当権設定者（通常は債務者。物上保証も参照）の不動産または権利（地上権及び永小作権）に抵当権を設定する。抵当権は非占有担保物権であるため、抵当権設定の合意のみにより設定できるが（176条）、不動産登記が第三者に対する対抗要件となり（177条）かつ抵当権の実行には通常、登記事項証明書が必要なため（民事執行法181条1項3号）ほとんどの場合登記される。抵当権は同じ不動産について重ねて設定できる。その場合の各抵当権の優劣は設定された先後（登記されなければ対抗力がないため、実際には登記の順序）による（第373条）その先後により1番抵当権、2番抵当権という具合に順位がつけられ、その順番に従って優先弁済を受けることになる。